Kontrola nemovitosti před koupí — co kupující často přehlédnou

Datum publikace: 16. ledna 2026

Maria Koroleva

Koupě nemovitosti je často ovlivněna lokalitou, dispozicí a vizuálním stavem. Nové povrchy, čerstvě položené podlahy nebo nedávno zrekonstruovaná koupelna mohou snadno vyvolat pocit jistoty. Řada zásadních technických problémů však zůstává skryta ve zdech, pod podlahami nebo v technických systémech budovy. Právě proto hraje kontrola nemovitosti před koupí klíčovou roli při ochraně kupujících před nečekanými náklady a spory po dokončení transakce.

Pro soukromé kupující, investory i zahraniční klienty není pochopení skutečného technického stavu nemovitosti před podpisem smlouvy pouhou formalitou, ale důležitým krokem řízení rizik.

Co kupující při kontrole nemovitosti před koupí nejčastěji přehlédnou

V praxi se kupující soustředí především na to, co je viditelné a působí pozitivním dojmem. Odborné technické kontroly však dlouhodobě ukazují, že nejzávažnější problémy bývají při běžných prohlídkách jen zřídka patrné.

Konstrukční a nosné vady

Drobné praskliny, nerovné podlahy nebo nenápadné deformace stěn jsou často považovány za kosmetické nedostatky. Ve skutečnosti mohou signalizovat pohyb konstrukce, nerovnoměrné sedání stavby nebo dlouhodobé namáhání nosných prvků. Konstrukční vady patří dlouhodobě mezi finančně nejnáročnější problémy, které se obvykle projeví až po převodu vlastnictví.

Vlhkost, izolace a skryté poškození vodou

Problémy s vlhkostí patří mezi nejvíce podceňovaná rizika. Kondenzace, tepelné mosty, netěsnosti v izolačních vrstvách nebo skryté úniky vody z rozvodů nemusí být při krátké návštěvě vůbec patrné. Data Mezinárodní asociace certifikovaných inspektorů nemovitostí upozorňují, že pronikání vlhkosti patří mezi nejčastěji přehlížené vady při koupi nemovitosti. Pokud se tyto problémy neřeší, často vedou ke vzniku plísní, degradaci materiálů a vyšším provozním nákladům.

Elektrické a technické bezpečnostní riziky

Zastaralé elektroinstalace, chybějící uzemnění, přetížené okruhy nebo nevyhovující technické úpravy nejsou pro laika snadno rozpoznatelné. Tyto nedostatky však mohou představovat jak bezpečnostní riziko, tak budoucí finanční zátěž. Technické kontroly často odhalují instalace, které již nesplňují základní bezpečnostní požadavky, a to i u nemovitostí, které na první pohled působí udržovaně.

Střecha, fasáda a obálka budovy

Vady střechy, degradace fasády nebo narušená obálka budovy se bez odborného přístupu a technického vybavení hodnotí obtížně. Zatékání přes střechu nebo fasádu se často projeví až s časovým odstupem nebo po změně ročního období. Odborné prohlídky pravidelně identifikují počáteční fáze poškození, které by jinak zůstaly bez povšimnutí až do okamžiku, kdy se opravy stanou neodkladnými a nákladnými.

Proč jsou tyto problémy tak často přehlíženy

K přehlížení zásadních technických vad přispívá několik faktorů.

• zaměření na vzhled a povrchové úpravy místo technických systémů
• časový tlak při prohlídkách a vyjednávání
• spoléhání se na informace od prodávajícího nebo developera
• absence odborných nástrojů a technických znalostí

Studie zaměřené na chování kupujících nemovitostí dlouhodobě ukazují, že estetika a dispozice mají při rozhodování přednost, zatímco technický stav bývá podceňován, pokud není profesionálně posouzen.

Lze se spolehnout na zprávu od prodávajícího nebo developera

Zprávy poskytnuté prodávajícím nebo developerem mívají omezený rozsah a často se zaměřují na soulad se stavem v době výstavby, nikoli na aktuální technický stav. Přestože mohou být užitečné jako doplňující informace, nenahrazují nezávislé technické posouzení provedené v zájmu kupujícího.

Vyplatí se profesionální kontrola nemovitosti před koupí

Z finančního hlediska jsou náklady na technickou kontrolu zanedbatelné ve srovnání s možnými výdaji na opravy skrytých vad. Opravy konstrukce, sanace vlhkosti nebo modernizace elektroinstalace mohou náklady na kontrolu mnohonásobně převýšit. Výsledky kontroly navíc často slouží jako podklad pro jednání o úpravě kupní ceny nebo rozdělení odpovědnosti za opravy.

Kdy je nejlepší provést kontrolu

Nejvhodnější okamžik pro kontrolu nemovitosti před koupí je před podpisem konečné kupní smlouvy. Tento postup umožňuje kupujícím.

• učinit informované rozhodnutí
• případně upravit smluvní podmínky
• předejít sporům po koupi nemovitosti

Kontroly provedené až po podpisu smlouvy obvykle výrazně omezují možnosti kupujícího a přesouvají veškerou finanční odpovědnost na nového vlastníka.

Odborný pohled inspektorů PKB

Ve společnosti PKB je kontrola nemovitosti před koupí chápána jako technické posouzení rizik, nikoli jako formální kontrolní seznam. Naši inspektoři pravidelně odhalují vady, o kterých kupující nebyli informováni — nikoli nutně z důvodu nepoctivosti, ale proto, že tyto problémy nejsou při běžných prohlídkách technicky viditelné.

Mezi časté nálezy patří počínající pronikání vlhkosti, konstrukční odchylky skryté pod povrchovými úpravami nebo nevyhovující technické instalace. V mnoha případech se inspekční zpráva stává praktickým nástrojem při vyjednávání, který klientům pomáhá vyjasnit odpovědnosti nebo upravit cenu ještě před finálním rozhodnutím.