Jak zkontrolovat výměru bytu při předání a co dělat, když metráž nesouhlasí

Datum publikace: 17. února 2026

Maria Koroleva

Kontrola výměry bytu při předání znamená provést skutečné zaměření jednotlivých místností a následně porovnat výsledky se smlouvou a s půdorysem podlaží. Pokud metráž nesedí, je potřeba rozdíl okamžitě zapsat do předávacího protokolu a v případě sporu se zhotovitelem jej doložit nezávislým zaměřením.

Rozdíly ve výměře se objevují i v novostavbách a často mají vliv na konečnou cenu bytu, zejména pokud je cena stanovena podle ceny za metr čtvereční. Proto kontrola metráže při předání není formalita, ale způsob, jak ochránit své peníze i vyjednávací pozici vůči zhotoviteli.

Jak zkontrolovat výměru bytu při předání

Kontrola výměry nezačíná vizuálním odhadem, ale přesným skutečným zaměřením všech místností. Zjištěné hodnoty se následně porovnávají se smlouvou, půdorysem podlaží a příslušnými normami. Pouze takový postup umožňuje určit reálnou výměru bytu.

Jakou výměru měřit při předání?

Při kontrole je důležité ujasnit si, o jaký typ výměry se jedná.

Celková výměra zahrnuje všechny místnosti bytu včetně plochy vnitřních příček. Užitná plocha představuje prostor, který lze fakticky využívat k bydlení či jinému účelu, bez započítání některých konstrukčních prvků. Obytná plocha zahrnuje pouze obytné místnosti.

Z právního hlediska má při předání a finančním vypořádání zpravidla rozhodující význam ta výměra, která je uvedena ve smlouvě. Zaměření by proto mělo vycházet z přesného znění smluvních ustanovení a z platných stavebních norem pro určování plochy místností.

Kde nejčastěji vznikají rozdíly v metráži?

V praxi se odchylky nejčastěji objevují v místech se složitou geometrií nebo sporným způsobem započítání.

Typicky jde o balkony a lodžie, niky a vestavěné skříně, koupelny, chodby nebo části bytu s dodatečnými příčkami. Chyby mohou vzniknout nesprávným započtením tloušťky stěn, chybným zahrnutím vedlejších prostor nebo odchylkami při samotné realizaci stavby.

Jak provést zaměření rychle a správně?

Pro přesné zaměření se používá laserový dálkoměr nebo kvalitní pásmo. Měří se délka a šířka každé místnosti podél vnitřního líce stěn, zpravidla bez započítání finálních povrchových úprav, pokud smlouva nestanoví jinak.

Orientační domácí metody nemají důkazní hodnotu a nelze se o ně opírat při sporu. Pouze přesné měření s řádnou dokumentací výsledků umožňuje hovořit o korektní kontrole výměry.

Jak porovnat zaměření s plánem a smlouvou?

Po provedení zaměření se získané údaje porovnají s půdorysem a se smluvními podmínkami. Je důležité ověřit, jakou metodiku výpočtu plochy použil developer.

Výměra je považována za odpovídající smlouvě, pokud se odchylka pohybuje v mezích přípustných hodnot stanovených právními předpisy a potvrzených soudní praxí. Pokud je tato hranice překročena, může se jednat o porušení podmínek předání nemovitosti.

Přípustná odchylka výměry bytu

Přípustná odchylka je hranice rozdílu mezi skutečnou výměrou a výměrou uvedenou ve smlouvě, při které je byt stále považován za předaný v souladu se smluvními podmínkami.

V praxi může mít i zdánlivě malá odchylka finanční dopad, zejména pokud byla kupní cena stanovena podle ceny za metr čtvereční. Pokud je přípustná hranice překročena, může být takový rozdíl posouzen jako podstatná vada.

Co dělat při rozdílu ve výměře?

Postup závisí na tom, zda je skutečná výměra nižší, nebo vyšší, než uvádí smlouva.

Pokud je skutečná výměra menší než ve smlouvě

Vlastník může požadovat přepočet ceny, kompenzaci rozdílu nebo nápravu, pokud je odchylka způsobena chybou při realizaci stavby. Každý požadavek by měl vycházet z doložených a řádně zaznamenaných výsledků zaměření.

Pokud je skutečná výměra vyšší

Ne každé navýšení výměry automaticky znamená, že má developer nárok na doplatek. Je nutné ověřit smluvní ujednání a také to, jaké odchylky jsou považovány za přípustné. V některých případech mohou být požadavky na doplatek neopodstatněné.

Jak správně zaznamenat rozdíl ve výměře

Ústní připomínky nemají právní váhu. Rozdíl je potřeba zaznamenat písemně v předávacím protokolu nebo v samostatném dokumentu.

Formulace by měly být věcné, přesné a obsahovat konkrétní hodnoty. V profesionálním inspekčním protokolu jsou tyto údaje obvykle podloženy schématy, naměřenými hodnotami a stručným vysvětlením metodiky, což výrazně zvyšuje jejich důkazní hodnotu.

Časté dotazy kupujících při předání bytu

Co dělat, když je při předání výměra bytu menší než podle dokumentů?

Je potřeba rozdíl okamžitě zapsat do předávacího protokolu a požadovat přepočet ceny nebo kompenzaci. Pokud vznikne spor s developerem, je vhodné zajistit nezávislé zaměření.

Co dělat, když je skutečná výměra vyšší než je uvedeno ve smlouvě?

Nejdříve ověřte smluvní podmínky a přípustné odchylky. Doplatek je možný pouze tehdy, pokud pro něj existuje právní a smluvní základ.

Jaká odchylka výměry se považuje za přípustnou?

Za přípustnou se obvykle považuje odchylka v mezích norem a pravidel použitých pro daný typ objektu a smlouvy. Překročení těchto hodnot může být důvodem k uplatnění nároků.

Co se při předání bytu považuje za podstatnou vadu?

Podstatnou vadou může být taková odchylka, která má dopad na cenu nemovitosti nebo omezuje její běžné a plnohodnotné užívání.

Kdy je nutné zajistit nezávislé zaměření

Nezávislé zaměření je vhodné tehdy, když otázka výměry přestává být pouze technickým detailem a stává se předmětem sporu nebo finančního vyrovnání.

Typické situace:

• Developer nesouhlasí s vaším zaměřením nebo vás vyzývá k podpisu předávacího protokolu bez uvedení připomínek.
• Ve smlouvě nebo jejích přílohách jsou formulace, které lze vykládat různým způsobem, a je potřeba objektivně zachytit skutečný stav ke dni předání.
• Rozdíl ve výměře má vliv na přepočet ceny a plánujete podat reklamaci, vést jednání prostřednictvím právníka nebo řešit věc mimosoudně.
• Existují pochybnosti, zda byly do výpočtu správně zahrnuty sporné části, například lodžie, balkon, niky nebo místnosti nepravidelného tvaru.
• Potřebujete dokument, který lze přiložit k reklamaci, stížnosti nebo použít jako důkaz v soudním řízení.

V takových případech není důležitý jen samotný výsledek v metrech čtverečních, ale i způsob jeho stanovení. Profesionální zaměření obvykle zahrnuje jasně popsanou metodiku, seznam měřených prostor, schéma nebo tabulku výpočtu a fotodokumentaci. To posiluje vaši pozici, protože spor se pak nevede o subjektivní názory, ale o doložitelná a opakovatelná čísla.

Odborný pohled PKB

Společnost PKB provádí profesionální stavební inspekce a nezávislá zaměření nemovitostí v rámci předání bytu. Inspektoři hodnotí situaci způsobem, jakým ji následně posuzuje developer, právník i znalec, aby byly závěry použitelné i v případě sporu.

Co tento přístup obvykle přináší:

• odhalení rozdílů ve výměře, které při vlastní kontrole často uniknou kvůli složitým zónám a detailům výpočtu
• záznam naměřených údajů ve formátu, který se dobře využívá v komunikaci, při reklamaci i při jednáních
• věcné a srozumitelné formulace bez emocí, navázané na konkrétní hodnoty a konkrétní místnosti

Kontrola výměry při předání vyžaduje přesné zaměření a porovnání se smlouvou. Jakékoli zjištěné odchylky je nutné zaznamenat písemně. V případě sporných situací nezávislý odborník výrazně zvyšuje šanci na férové a prokazatelné řešení.