Как составить дефектный акт при приемке квартиры, чтобы девелопер устранил дефекты

Дата публикации: 17 февраля 2026

Мария Королёва

Дефектный акт при приемке квартиры — официальный документ, который фиксирует выявленные недостатки и задает срок их устранения застройщиком. Он защищает интересы собственника, потому что опирается на точные, измеримые формулировки

Приемка — фактически единственный шанс выявить нарушения технологии, отклонения от норм и ошибки монтажа до заселения. Если дефекты не отражены в акте, в дальнейшем доказать их наличие и добиться исправления заметно сложнее.

По опыту строительных инспекторов PKB, устные замечания и переписка не дают надежного результата. Работает только корректно оформленный дефектный акт с конкретными параметрами и сроками.

Как правильно составить дефектный акт при приемке квартиры?

Дефектный акт — это не формальность и не перечень субъективных претензий. Это технический документ, который должен быть составлен таким образом, чтобы у застройщика не оставалось оснований для отказа в устранении недостатков.

Почему устные замечания не имеют юридической силы?

Замечания, высказанные на словах, не считаются официально зафиксированными. Даже если представитель застройщика присутствовал при осмотре, в дальнейшем он может заявить, что дефект не был выявлен или не подтвержден.

Юридическую силу имеет только письменная фиксация недостатков в дефектном акте. Именно этот документ используется как основание для требований об устранении дефектов, повторной проверки и, при необходимости, последующих юридических действий.

Обязательные пункты дефектного акта

Чтобы дефектный акт был признан корректным, в нем должны присутствовать все ключевые элементы:

• данные объекта недвижимости, включая адрес и номер квартиры;
• сведения о сторонах — собственнике и застройщике;
• дата и основание проведения осмотра;
• перечень выявленных дефектов с точным описанием;
• указание нарушенных требований, проекта или строительных норм;
• сроки устранения каждого дефекта;
• подписи сторон или отметка об отказе от подписи.

Отсутствие любого из этих пунктов снижает доказательную ценность документа.

Как правильно формулировать дефекты, чтобы их нельзя было оспорить

Формулировка дефекта определяет, будет ли он признан застройщиком или станет предметом спора.

Формулировки без эмоций и оценок

В дефектном акте недопустимы оценочные и эмоциональные выражения. Формулировки должны быть нейтральными и техническими.

Некорректно:

• «плохая укладка плитки»;
• «кривая стена»;
• «некачественная работа».

Корректно:

• «отклонение плоскости стены от вертикали на 7 мм на участке длиной 2 м»;
• «межплиточные швы имеют ширину от 2 до 6 мм при проектном значении 3 мм»;
• «наличие зазоров между оконной рамой и откосами».

Такие формулировки исключают двойное толкование и упрощают контроль устранения дефектов.

Как описать дефект так, чтобы его нельзя было оспорить?

Каждый дефект должен быть:

• измеримым — с указанием величин, расстояний, отклонений;
• привязанным к конкретному месту — помещение, стена, участок;
• однозначным — без общих слов и допущений.

Чем точнее описание, тем сложнее застройщику заявить, что дефект устранен формально или отсутствует.

Сроки устранения дефектов и как их корректно указать

Сроки устранения — один из самых уязвимых пунктов дефектного акта. Формулировки вроде «в разумный срок» или «по возможности» фактически не работают.

Корректный подход:

• указывать конкретную дату или период устранения;
• при комплексных дефектах фиксировать этапные сроки;
• избегать формулировок, допускающих произвольную трактовку.

Четко указанные сроки позволяют контролировать исполнение обязательств и служат основанием для повторного осмотра.

Частые вопросы о дефектном акте при приемке квартиры

Как заставить застройщика устранить недостатки?

Основанием для устранения дефектов является правильно оформленный дефектный акт. После его передачи застройщику формируется официальный запрос на устранение недостатков с привязкой к зафиксированным пунктам.

Что делать, если застройщик не устранил недостатки?

В случае игнорирования требований дефектный акт используется как доказательная база для повторной инспекции и дальнейших юридических действий.

Что считается существенным недостатком?

Существенными считаются дефекты, влияющие на безопасность, эксплуатацию или соответствие объекта проекту. Косметические недостатки также подлежат фиксации, если они выходят за пределы допустимых отклонений.

На что обратить внимание при подписании акта приема-передачи?

Подписание акта приема-передачи без указания дефектов существенно ослабляет позицию собственника. Дефектный акт должен быть составлен до подписания основного документа либо одновременно с ним.

Типовые ошибки, из-за которых дефекты потом не признают

На практике чаще всего встречаются следующие ошибки:

• размытые и оценочные формулировки;
• отсутствие сроков устранения;
• подписание акта приема-передачи без замечаний;
• отсутствие фотофиксации;
• самостоятельное устранение дефектов до их фиксации.

Эти ошибки делают требования собственника уязвимыми для отказа.

Экспертное мнение и опыт компании PKB

Для строительных инспекторов PKB дефектный акт — это инженерный документ, а не перечень жалоб. Мы фиксируем недостатки так, чтобы они были проверяемыми и однозначными: с привязкой к конкретному месту в квартире, измеримым параметрам и ссылкой на требования проекта и строительных норм.

Такой формат снижает риск формальных отказов со стороны застройщика и упрощает контроль устранения дефектов. В результате собственник получает рабочий документ, который можно использовать для официального требования об исправлении недостатков.

Дефектный акт — это основной инструмент защиты интересов собственника при приемке квартиры. Его эффективность определяется точностью формулировок, полнотой структуры и корректно указанными сроками. Ошибки на этапе приемки часто приводят к финансовым потерям, которые значительно превышают стоимость профессиональной инспекции.